A Catalunya, fa temps que el dret a l’habitatge és paper mullat. Els preus creixen ininterrompudament dins i fora de les capitals, el parc públic és gairebé inexistent i milers de persones viuen sota l’amenaça del desnonament i amb una capacitat d’estalvi totalment inexistent. Aquesta situació actua com a mecanisme de transferència regressiu i està generant un augment de la desigualtat notable entre propietaris i llogaters: de mitjana, s’estima que els propietaris tenen una renda 2,5 vegades més elevada (Gil et al., 2024).
En aquest context, des de fa anys, la majoria de les reivindicacions han tingut per denominador comú la intervenció pública del mercat immobiliari, i per iniciativa de forces polítiques d’esquerra s’han intentat fer algunes passes, si bé tímides, parcials o en grau de temptativa per regular el mercat de l’habitatge. Però la resposta política més habitual avui dia encara és construir més habitatges. Sense anar més lluny, Salvador Illa anunciava en el seu primer discurs de política general a principis d’octubre de 2024 un nou programa d’habitatge públic amb l’objectiu de construir 50.000 habitatges públics fins a l’any 2030.
A primera vista podria semblar un motiu de celebració, però com han apuntat encertadament els sindicats de llogateres i organitzacions del moviment per l’habitatge, la insistència a resoldre la crisi de l’habitatge a través de l’impuls a la construcció parteix d’una idea errònia: que el problema és una qüestió d’oferta. Però l’arrel del problema no és tant quantificable com estructural: l’habitatge està segrestat pel capital i avui en dia és un actiu financer més.
L’arrel del problema no és tant quantificable com estructural
El context actual: resultat d’un disseny institucional al servei del lucre privat
Al contrari del que suggereixen els portaveus del lobby immobiliari, no es tracta d’un fet casual, ni d’un escenari inevitable al qual han conduït les lliures forces del mercat. Al contrari, l’Estat espanyol històricament ha fomentat l’endeutament vinculat al sector immobiliari i la prolongació del cicle especulatiu mitjançant un marc legal i institucional orientat a afavorir la compra d’habitatge i el seu paper com a actiu financer, en detriment del lloguer o l’habitatge de protecció oficial.
Per comprendre la situació actual, cal remuntar-nos a les transformacions del capitalisme a partir dels anys setanta. Davant l’esgotament del model industrial fordista i la caiguda de la rendibilitat del capital productiu, les economies centrals van iniciar un procés de desregulació financera. Això va donar lloc al que s’anomena financerització: una dinàmica estructural en què els beneficis s’obtenen cada cop més a través d’operacions financeres i no de la producció de béns o serveis. En aquest marc, els bancs deixen de ser intermediaris entre estalvi i inversió i passen a crear productes financers complexos, mentre les empreses, l’Estat i les famílies adopten comportaments cada cop més subordinats a la lògica del deute i de la rendibilitat a curt termini.
Històricament l’Estat espanyol ha fomentat l’endeutament vinculat al sector immobiliari
L’habitatge esdevé, en aquest procés, una de les peces clau, particularment a l’Estat espanyol, on l’estructura econòmica i política van facilitar l’explosió de l’habitatge com a actiu financer. Diversos factors es van combinar: una oferta de crèdit barata gràcies als baixos tipus d’interès i a l’entrada a la zona euro, un disseny legal i fiscal que incentivava la compra en detriment del lloguer, la liquidació del parc públic i un planejament urbanístic obert a la liberalització del sòl. Concretament, el Decret Boyer del 1985 va assentar les bases per a la liquidació del parc públic d’habitatge, alhora que establia subvencions fiscals per a la compra d’habitatge. A això cal sumar-hi la liberalització del crèdit hipotecari l’any 1981 i la desregulació financera creixent, que permetia als bancs extreure guanys immediats de les hipoteques. A més, successives reformes de la llei del sòl van ampliar l’extensió del sòl urbanitzable, i l’ordenament constitucional va lligar el finançament de les administracions als ingressos immobiliaris, creant-los dependència de les operacions urbanístiques i les revaloracions de sòl.
En aquest marc, l’endeutament familiar —especialment per accedir a l’habitatge— esdevé motor de consum i palanca de creixement. El resultat és un model de creixement immobiliari-financer, basat en la revalorització contínua dels immobles i la creació de deute com a mecanisme per mantenir el consum agregat. Com a resultat, durant els anys 1995-2007, l’habitatge de propietat passa del 64% al 87% de les llars, i el preu de l’habitatge es va disparar. Els salaris reals, en canvi, es van mantenir estancats o en alguns sectors inclús van retrocedir.
La creació d’endeutament s’usa com a mecanisme per mantenir el consum agregat
El 2008, l’esclat de la bombolla va marcar un punt d’inflexió, però, tanmateix, la crisi no va provocar un canvi de model. Al contrari, es va aprofitar per reforçar-lo. Amb el rescat bancari i la creació de la SAREB (banc dolent), l’Estat va transferir actius immobiliaris tòxics a entitats públiques per netejar els balanços privats. Posteriorment, es van promoure mesures per reactivar el mercat: es va facilitar l’entrada de grans fons internacionals, es van crear les SOCIMI amb avantatges fiscals i es va reformar la Llei d’Arrendaments per reduir la duració dels contractes i facilitar els desnonaments. El resultat és que avui el lloguer és el nou nínxol de negoci immobiliari: altament rendible, molt flexible, i amb una demanda assegurada per la impossibilitat de compra de les noves generacions.
Aquest nou cicle de financerització és diferent del primer: ja no és la família endeutada qui actua com a motor de consum, sinó la figura del llogater subjecte d’extracció de rendes per part de grans fons. Malgrat tot, el sentit del model és el mateix: la funció d’ús queda subordinada a la maximització de beneficis i l’habitatge esdevé un producte d’inversió i d’extracció de rendes.
El motor de consum de l’actual cicle de financerització ja no és la família, sinó el llogater
Davant d’això, construir més habitatge no només és insuficient: pot ser contraproduent si no es modifica radicalment el règim de propietat i ús i es repensen les polítiques que han convertit l’habitatge en una mercaderia subjecta a lògiques especulatives. El parc que es construeix acaba necessàriament en mans del mercat i de les finances. Per això, el repte exigeix intervenir el mercat amb l’objectiu de posar límits a la lògica depredadora i així desenvolupar un parc alternatiu, arrelat en principis d’ús i no d’intercanvi. És a dir, per la desmercantilització.
De què parlem quan parlem de desmercantilització?
Desmercantilitzar l’habitatge no vol dir eliminar d’entrada tota forma de propietat privada, sinó reduir radicalment el pes de la lògica especulativa en la provisió del que és un bé essencial. I això només es pot fer amb polítiques valentes, tan legítimes o realistes com les que fins avui han dissenyat el sistema al servei del capital. Aquestes polítiques han de combinar la intervenció del parc actual amb el desenvolupament d’un parc alternatiu, amb una voluntat de transformació sistèmica: no es tracta de limitar-se a protegir el dret a l’habitatge davant de la pulsió del mercat, sinó de posar en qüestió el sistema que el vulnera.
En primer lloc, i a curt termini, cal plantejar la necessitat d’una empresa pública que s’encarregui de centralitzar la promoció i rehabilitació de l’habitatge. En aquesta mateixa línia apuntava la proposta de la Empresa Pública de Vivienda estatal, feta per Pedro Sánchez, que prometia transferir immobles de la Sareb a aquesta empresa pública. Malgrat tot, aquesta proposta es troba lluny de complir els mínims que exigiria la creació d’una empresa pública amb capacitat d’intervenció: la transferència serà només marginal i en cap moment s’ha aclarit si la gestió serà realment pública o continuarà sent privada, o quina diferència efectiva hi haurà entre el que feia fins ara la Sareb amb aquesta nova empresa pública estatal.
Per ser un instrument efectiu, aquesta empresa pública hauria de tenir potestat per realitzar expropiacions per incompliment de la funció social associada a la propietat privada, quan aquesta es dediqui senzillament a especular, amb un mecanisme més ambiciós que el dret de tanteig i retracte. A més, s’hauria d’encarregar de la planificació i promoció de les noves construccions en aquells punts on es consideri realment necessari, fet que exigeix un grau de descentralització i democratització de la presa de decisions. D’aquesta manera, es podria ampliar el parc públic d’habitatge evitant artificialitzar el territori per sobre del que és realment necessari, i evitar que les noves construccions serveixin per transferir recursos públics a promotores privades a través de fórmules de col·laboració publicoprivada.
Aquestes polítiques s’han d’emmarcar en un replantejament del model territorial, que prioritzi el dret a la ciutat per sobre la rendibilitat del sòl. Això implica subordinar el planejament urbanístic als interessos col·lectius, revertir la dependència financera dels ajuntaments respecte dels ingressos urbanístics i garantir que el sòl urbanitzable estigui vinculat a finalitats socials i ambientals. En paral·lel, cal fer valdre i integrar en una planificació territorial les iniciatives comunitàries que, des de fa anys, obren camí cap a un altre règim d’habitatge: les cooperatives d’ús o els projectes mutualitzats, i totes aquelles propostes i iniciatives que parteixen de xarxes de suport o sindicats de barri. Aquests models no només ofereixen alternatives d’habitatge digne i assequible, sinó que posen les bases d’una altra manera d’habitar, més arrelada al territori, més solidària i més democràtica.
Desmercantilitzar vol dir trencar amb el dogma que l’habitatge és una inversió o una mercaderia
En definitiva, desmercantilitzar vol dir trencar amb el dogma que l’habitatge és una inversió o una mercaderia. Vol dir reconèixer que només amb un parc significativament fora del mercat —sigui públic, cooperatiu o comunitari— es pot garantir el dret a una llar en condicions dignes. Això requereix, també, superar les limitacions de l’acció institucional actual: cal una política d’habitatge estructural, no subsidiària; transformadora, no limitada a la gestió de l’escassetat; ambiciosa, no retòrica. I això només serà possible amb aliances fortes entre institucions, moviments socials i comunitats organitzades. Perquè, com ha quedat clar, el mercat no ens donarà una llar. Però potser sí que ho farà una aliança social decidida a recuperar el sentit col·lectiu de habitar.
