1. Introducció: la crisi habitacional i l’abús de l’argument demogràfic  

La crisi de l’habitatge és palpable i evident per tothom. Que les fórmules tradicionals d’accés a l’habitatge estan en crisi és un fet constatable i reconegut. També que això imposa un seguit de disfuncions que amenacen en trencar la societat catalana a molts nivells (socioeconòmic, generacional, ètnic, etc.). Si no resolem la problemàtica, ben segurament ens trobarem una societat més fracturada, desigual i crua d’aquí pocs anys. Un escenari del tot indesitjable pels que considerem que la incorporació de nous contingents poblacionals a la catalanitat requereix de polítiques nacionalitzadores decidides, sí, però també la possibilitat d’arrelar al país i fer-hi un projecte de vida estable. Possibilitat d’ascens social i immersió en la cultura catalana, dues eines que estaven prou clares fa cinquanta anys però que l’independentisme d’avui ha sigut incapaç d’articular. 

A dreta i esquerra de l’espectre independentista, es plantegen opcions per acabar amb aquesta xacra. Començaré amb les propostes de la dreta o el centredreta, que bàsicament arriben de manera reactiva a les tènues polítiques de limitació a l’especulació que s’han assajat des dels governs autonòmic i central (esperonades pel moviment per l’habitatge). Aquestes propostes parteixen d’una anàlisi que rau en el desajust entre oferta i demanda, especialment d’ençà de la postpandèmia. Així, segons el darrer informe del Banc d’Espanya en relació a la problemàtica, l’accelerat creixement demogràfic hauria creat un desajust entre l’oferta d’habitatge disponible i el ritme de creació de llars. Concretament, a tot l’Estat es construïen prop de 90.000 habitatges l’any 2021 (ara estaríem pels volts de 100.000 anuals), mentre es creaven 545.000 noves llars els anys 2022 i 2023. A Catalunya, en el període 2014-2020, l’estoc de llars catalanes es va incrementar en 222.000 unitats fins als 3,1 milions, mentre que només es van finalitzar 50.000 habitatges. El 2019, el dèficit d’habitatge a Catalunya (és a dir, la diferència entre el saldo net de llars i els habitatges finalitzats) va ser de 35.000. 

A Catalunya, en el període 2014-2020, l’estoc de llars catalanes es va incrementar en 222.000 unitats fins als 3,1 milions, mentre que només es van finalitzar 50.000 habitatges

Aquest creixement demogràfic tindria molt a veure amb un increment dels fluxos migratoris internacionals, amb un saldo migratori acumulat els anys 2022 i 2023 d’un milió i mig de residents a tot l’Estat (cosa que ha fet augmentar la població resident amb nacionalitat estrangera del 9,5% el 2015 al 13,6% el segon trimestre del 2024). Així doncs, el parc d’habitatge disponible senzillament seria incapaç d’absorbir un increment de 2 milions d’habitants en relació el 2014, generant una tendència alcista en els preus i conduint a l’actual situació de màxims impossibles, tant de lloguer com de compra. 

Les xifres són certes i considerar que ara mateix patim un desajust entre els habitatges disponibles i les llars que es creen cada any és raonable. Val a dir que és un desajust sobtat i recent, que rau en el fet que el creixement demogràfic ja no depèn de factors predictibles (com ara les taxes de natalitat i mortalitat) sinó d’elements volàtils, com ara la immigració, que obeeix a múltiples causes però que és sensible a esdeveniments mundials molt difícils de predir (una epidèmia mundial, conflictes o crisis econòmiques). 

Ara bé, no tot és tan senzill com corregir aquest desajust incrementant o disminuint les dues variables que, virtualment, el creen. Primer de tot, evidentment, perquè no es pot construir fins a l’infinit; al mateix temps que en algunes àrees del país seguir edificant pot comportar una alteració substancial del medi físic. Quelcom a evitar, atès que els fenòmens recents vinculats al canvi climàtic ja ens n’indiquen la perillositat. En segon lloc, perquè en relació a l’anàlisi exposada més amunt, s’hi ha de destacar un abús de l’argument demogràfic. La tesi del desajust no té en compte que el creixement demogràfic no explica l’increment dels preus de l’habitatge en totes les situacions espaitemporals. Pel que fa al temps, no té en compte que el creixement accelerat de preus del lloguer (molt per sobre dels salaris i amb augments que arriben al 50% o al 100% d’un any a l’altre) no s’inicià després de la pandèmia sinó molt abans, com a mínim a partir del 2014, un període on el saldo migratori es va estancar o fins i tot va ser negatiu. Pel que fa a l’espai, si baixem a nivell local, molts municipis que no han experimentat creixement de la població també han augmentat els preus de l’habitatge. 

La tesi del desajust no té en compte que el creixement demogràfic no explica l’increment dels preus de l’habitatge en totes les situacions espaitemporals

Això és perquè la “teoria del desajust” no té en compte la particularitat del mercat de l’habitatge. El de l’habitatge no s’ha de tractar com un mercat de béns de consum. Per començar, el sòl no té un “valor” atès que no és el resultat de cap procés productiu. Hi és. El “valor” que s’assigna al sòl apareix en la mesura que aquest esdevé una mercaderia. Una mercaderia fictícia, si recorrem al terme polanyià, que fixa el seu valor en funció de les expectatives de rendibilitat que genera en els futurs compradors. D’on s’extreu aquesta rendibilitat? Doncs principalment de la possibilitat d’extreure’n una renda, en la forma de lloguer. 

D’aquesta manera, el preu de l’habitatge o el preu de la cessió temporal del seu ús residencial (lloguer) sempre tendirà a ser el més alt que l’inquilí pugui pagar, per la qual cosa no es regularà a partir de la competència entre els propietaris de la mercaderia sinó en relació a allò que estiguin disposats a pagar els compradors, a l’inrevés d’un mercat de competència perfecta com podria ser un de béns de consum, o dit en paraules més gruixudes (com les que va fer servir Adam Smith): un monopoli. 

2. Globalització, financerització i creixement de preus 

És en aquest punt que cal posar en valor els arguments que sosté el moviment per l’habitatge català i que posen el dit a la nafra en les desiguals relacions entorn els drets de propietat. 

A l’Estat espanyol, l’habitatge ha suposat una fórmula eficaç d’invertir en pau social i benestar almenys des del franquisme. Més tard, la famosa societat de propietaris va permetre el manteniment de la demanda agregada en un moment d’estancament salarial durant la dècada dels 80 i 90, gràcies a la possibilitat de reendeutament que permetien les hipoteques. L’era daurada de la financerització va trobar en les hipoteques espanyoles (i els habitatges sobre els quals es rendibilitzaven) un sucós nínxol d’inversió financera. Durant aquesta època, les expectatives de rendibilitat eren tan altes que l’incentiu a la construcció no tenia aturador: El resultat d’aquesta febre va arribar el 2008 i ja la coneixem: bombolla i esclat dolorosíssim en el marc de la recessió més gran que ha viscut el capitalisme des de 1929. 

El preu sempre tendirà a ser el més alt que l’inquilí pugui pagar, per la qual cosa es regularà en relació a allò que estiguin disposats a pagar els compradors

L’any 2013, el govern de Mariano Rajoy va donar una solució particular a l’enorme descapitalització que havia patit el mercat immobiliari espanyol a redós de la crisi immobiliària del 2008: situar les possibilitats inversores en el lloguer. Per això va modificar la Llei d’Arrendaments Urbans tot reduint la durada dels contractes a 3 anys i permetent l’augment desmesurat de preus. Això va dur entre altres coses, a l’organització del Sindicat de Llogateres i a la demanda central d’una regulació de preus del lloguer per fixar un topall a un creixement sostingut que ha suposat una laminació de la capacitat d’estalvi i consum de moltes famílies. Una regulació que s’ha mostrat insuficient gràcies a les escletxes que permeté introduir el PSOE en relació al lloguer de temporada i a la manca de desplegament d’un règim sancionador eficaç vers els propietaris que incompleixen la llei. 

Una llei de regulació de lloguers, però, serà sempre una solució d’abast molt parcial i no es pot pretendre en cap cas que sigui la mesura que resolgui la problemàtica. El topall és necessari per evitar la tendència alcista sense aturador, però on cal incidir realment és en la dinàmica de formació de preus que, dèiem al final del darrer epígraf, no té massa a veure amb el mecanisme clàssic d’oferta i demanda. 

Una llei de regulació de lloguers serà sempre una solució d’abast molt parcial i no es pot pretendre en cap cas que sigui la mesura que resolgui la problemàtica

El factor que, al meu entendre, permet explicar aquesta dinàmica alcista, juntament amb la sensació que “no hi ha pisos” que alimenta la percepció de desajust entre creixement demogràfic i habitatge disponible és precisament l’èxit global del país i, especialment, de Barcelona, amb la seva projecció internacional que l’ha convertit en destí dels fluxos de capital i treballadors qualificats amb una expectativa d’estada molt curta. L’arribada d’expats i les possibilitats que ofereix el marc de la LAU per extreure un gran rendiment en molt poc temps és el que ha convertit les nostres cases en actius financers d’alta liquiditat, molta rotació i un canvi freqüent de titularitat. És en aquest marc que cal explicar el canvi de tendència que s’està experimentant en la compra de pisos, amb una presència creixent de fons d’inversió o, fins i tot, de promocions destinades a lloguers exorbitants i de temporada. 

David Harvey fa servir una metàfora interessant. Planteja que la formació de preus en habitatge és com l’assignació de les butaques d’un teatre: les millors butaques són les que marquen el preu de la resta de la sala. Amb aquesta modificació del perfil d’inquilí amb l’arribada d’expats i la possibilitat de desviar l’habitatge a usos turístics, el preu màxim no el marcaran els salaris locals sinó el que puguin aportar aquests “nous” llogaters. Com que tots els inversors immobiliaris volen actius que satisfacin aquesta demanda, és normal que hi hagi una terrible competència per quedar-se els “millors pisos” i la taca d’oli s’escampi i ampliï la bombolla, que acabarà afectant les economies dels treballadors i classes mitjanes locals (els lloguers dels quals ja suposen un actiu de gran rendibilitat en un context de baixa innovació i estancament econòmic). 

L’arribada d’expats i les possibilitats que ofereix el marc de la LAU per extreure un gran rendiment en molt poc temps és el que ha convertit les nostres cases en actius financers d’alta liquiditat

Aquesta constatació ens hauria d’advertir sobre interpretar el mercat de l’habitatge com un mercat de béns de consum (propi de vambes o cotxes). Com molt bé s’ha plantejat, no hi va haver major escalada de preus que en el període 2000-2006, justament quan més es construïa. Per què? Per les expectatives de guany que generava el sector immobiliari. El mercat de l’habitatge l’hem d’entendre com un mercat que tendeix a l’oligopoli i l’especulació i, per tant, requereix de fortes restriccions institucionals per evitar l’autofàgia. A més, en el context de globalització neoliberal, és imprescindible entendre que el terreny de joc s’ha modificat substancialment: la cantarella boomer que acusa els joves de no poder comprar un pis a causa d’una vida dissoluta en contraposició a una d’estalvi és, a part d’un argumentari grotesc i cínic, una aproximació totalment esbiaixada a un problema que, tot i les particularitats pròpies del país, ha esdevingut global. 

3. El dilema no és construir o no construir, sinó com construir 

En un context en què l’actual parc d’habitatges no és capaç d’absorbir el ritme de formació de noves famílies i on donar via lliure a la construcció tampoc pot garantir que aquesta satisfaci la demanda de llars assequibles (especialment per a les noves generacions) cal que ens preguntem: què toca fer? 

Si optem per no fer res ens dirigirem cap a un escenari apocalíptic. Una part creixent de la població que veu vetat l’accés a l’habitatge no tindrà més opció que cercar solucions als marges dels canals oficiosos. És a dir, a mig i llarg termini veurem fins on pot arribar l’acció creativa de les màfies que es dediquen a ocupar immobles aprofitant la desesperació de les famílies. O bé veurem proliferar situacions d’infrahabitatge propis del segle passat amb l’amuntegament de diverses famílies en una mateixa llar. D’altra banda, per part d’aquelles que amb prou feines s’ho puguin permetre, segurament les dificultats d’accés repercutiran en posposar l’emancipació dels joves, amb els efectes que això pot tenir en la tant cobejada taxa de fecunditat. Mentre es va aprimant la societat de propietaris i les noves generacions no poden disposar d’herències familiars, veurem sorgir una societat de castes acompanyada d’un eixamplament galopant de la desigualtat i les bosses de pobresa que hi van associades. 

Així doncs, per esquivar aquest escenari, cal un consens de país per tirar endavant un nou parc d’habitatge que a la llarga substitueixi el parc actual de mercat. Anomenarem totes les promocions que es facin destinades a aquest final com a Nou Habitatge de Protecció (NHP). L’impuls d’aquest parc s’ha de fer amb la ferma voluntat d’excloure les compres especulatives i la protecció del sector de les dinàmiques de la globalització que han convertit les cases dels catalans en actius financers. 

La cantarella boomer que acusa els joves de no poder comprar un pis a causa d’una vida dissoluta en contraposició a una d’estalvi és, a part d’un argumentari grotesc i cínic, una aproximació totalment esbiaixada a un problema que, tot i les particularitats pròpies del país, ha esdevingut global

Això implica segurament blindar l’accés a l’habitatge per als residents locals amb voluntat d’arrelament, prohibint les compres d’habitatge a estrangers com s’està fent en altres països des de fa temps i establint criteris d’accés que primin (sense excloure) la presència al territori, com podria ser l’empadronament al país o la llengua. 

Ara bé, cal diferenciar la inversió de l’especulació. La societat capitalista requereix de fórmules d’inversió per mobilitzar la riquesa social i destinar-la a iniciatives que permetin satisfer necessitats socials. L’Estat pot suplir una part important de la inversió, però la missió d’aixecar un nou parc d’habitatge de protecció requereix la inclusió de més agents si volem resoldre la problemàtica en el temps necessari. Una opció podria ser engegar la captació de capital inversor català per tirar endavant empreses promotores de capital mixt. Aquestes, a canvi de beneficis moderats, s’encarregarien de mobilitzar habitatge buit i promoure blocs destinats a lloguer assequible. 

Això hauria d’anar acompanyat de la creació d’empreses o organismes públics amb dotació suficient per gestionar parcs d’habitatge de lloguer assequible a la manera de les Housing Associations. Amb una majoria de capital i capacitat de decisió públic sobre el privat, quelcom que trenca amb la tendència de laissez faire dels darrers cicles constructius, on els organismes públics només hi participaven aportant-hi sòl i deixant que a mitjà termini es privatitzés un bé tan escàs com és el terra. 

No adreçar el problema de l’habitatge és letal per a la supervivència dels catalans, atès que l’arrelament és una condició indispensable per a la integració en la catalanitat

Lligat a això, per cert, caldria acabar amb el right to buy, és a dir, la premissa que ha permès que tot l’habitatge construït fins avui passi a mans privades i esdevingui un problema. Un consens que ha funcionat a l’Estat espanyol a dreta i esquerra (amb la participació entusiasta dels sindicats grocs) i que ha hipotecat el dret futur dels millennials a un habitatge digne (valga l’acudit). En la gestió i promoció d’aquests habitatges de protecció cal prohibir la compra o l’accés a la propietat. 

Les administracions catalanes poden destinar recursos per a desenvolupar aquestes fórmules de promoció, mobilitzant sòl, a partir de l’exercici del tempteig i retracte (o en sinergia amb el moviment de l’habitatge, com el cas recent dels pisos de La Caixa) i explorant iniciatives privades sense ànim de lucre com el foment de l’habitatge cooperatiu en cessió d’ús. Tot això sense dependre de les veleïtats del govern espanyol de torn o d’una molt necessària reforma fiscal que, per ara, està fora de l’abast dels catalans. 

Finalment, tots aquests criteris s’haurien de desplegar tenint en compte una planificació urbanística de país que eviti reproduir forats negres residencials com les urbanitzacions, per donar coherència al cos residencial català i racionalitzar el territori. 

4. Conclusió: Una política d’habitatge per garantir el benestar i la supervivència dels catalans 

És imprescindible una política que pugui garantir l’accés i assequibilitat d’un bé bàsic per a la ciutadania. L’habitatge és un dels principals reptes de la Catalunya contemporània i no atendre’l pot eixamplar de manera fatal les desigualtats que ja existeixen entre generacions i entre autòctons i nouvinguts. Com hem dit al final de l’epígraf anterior, no adreçar-ho és letal per a la supervivència dels catalans, atès que l’arrelament és una condició indispensable per a la integració en la catalanitat, de la mateixa manera que la possibilitat de les noves generacions de progressar socialment i viure en millors condicions que les que els han precedit. 

Per tant, una política d’habitatge ambiciosa des de l’esquerra nacionalista, que podria partir dels exemples situats anteriorment, hauria de cercar tres objectius bàsics.
Primer, un objectiu purament econòmic; que cerqui per se la millora de les condicions de vida de la població, en un context on les classes treballadores destinen com més va més ingressos a l’habitatge. Especialment en el context d’una estructura productiva de baixos salaris i estancament de la renda per càpita, és imprescindible incrementar la renda de les llars per fomentar el consum i l’estalvi. Segon, un objectiu espacial i mediambiental; que cerqui redimensionar el país per evitar l’amuntegament i la macrocefàlia metropolitana i les enormes bosses de població que s’estan generant a la costa. Tercer, i lligat amb els dos anteriors: un objectiu nacional; que cerqui garantir l’arrelament dels nouvinguts alhora que permeti l’emancipació i autonomia de les noves generacions de catalans, que permeti redimensionar els serveis públics i acabar amb els forats negres residencials.